Consigli utili all'acquisto e alla vendita di immobili

Cosa fare prima di acquistare un immobile?

Innanzitutto è necessario informarsi e avere più informazioni possibili sull'immobile, ma soprattutto accertarsi che l’acquisto che si è in procinto di fare sia un acquisto sicuro. Questo tipo di verifiche vengono svolte dal notaio, il quale redige l’atto di vendita, oltre che dall'Agenzia delle Entrate, o un agente qualificato la quale mette a disposizione dell’acquirente strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile.

Per esempio, se si effettua un’ISPEZIONE IPOTECARIA, è possibile visionare i dati circa le formalità, ovvero le TRASCRIZIONI (quando si trasferisce o si costruisce un diritto su un immobile), l’ISCRIZIONE (è fatta a seguito di ipoteche su immobili derivanti da contratti di finanziamento o mutui) e l’ANNOTAZIONE (fatta alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni e annotazioni). Pertanto grazie all'ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza di ipoteche e/o pendenze, anche giudiziarie.

Questo tipo di verifiche possono essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciale o sul sito internet dell’Agenzia.

IL CONTRATTO PRELIMINARE: cos’è?

Si tratta di una sorta di compromesso, un accordo tra le due parti (quella del venditore e quella del compratore), le quali si obbligano a stipulare e firmare successivamente un contratto definitivo di compravendita, grazie al quale sarà possibile effettuare il passaggio di proprietà dell’immobile. Generalmente il contratto preliminare viene stipulato quando non è possibile effettuare la vendita immediata. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere determinati problemi. Il suddetto va registrato ENTRO VENTI GIORNI dalla sottoscrizione con l’imposta di registro di 200 euro e l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il contratto preliminare viene stipulato con il sostegno di un notaio, allora la registrazione va effettuata presso il sopraccitato entro trenta giorni.

Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, ovvero:

• 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria

• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

NB: Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.

Contratto soggetto a IVA

Se il passaggio di proprietà dell’immobile è soggetto a IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto va fatturato con l’addebito dell’imposta. La caparra confirmatoria, invece, non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, non è soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.

Trascrizione del contratto preliminare

La stipula di un contratto preliminare fa sorgere un obbligo giuridico tra le due parti, senza determinare il passaggio di proprietà; in questo modo, però, potrebbe accadere di vendere l’immobile ad altra persona e il compratore può richiedere al giudice SOLO il risarcimento dei danni. Per evitare che ciò accada, la legge mette a disposizione uno strumento: la TRASCRIZIONE PRELIMINARE NEI REGISTRI IMMOBILIARI effettuata col sostegno di un notaio.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

Compito dei mediatori immobiliari è sicuramente quello di REGISTRARE i contratti preliminari di compravendita. Per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:

• ai contratti preliminari;

• all’accettazione della proposta, quando le clausole siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la fine di un contratto preliminare di compravendita;

Non sono, invece, soggetti a registrazione:

• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore;

• la proposta di acquisto;

• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

IMPOSTE SULL’ACQUISTO

Le imposte variano e dipendono da vari fattori, che si compri la “prima casa”, ad esempio, o che si acquisti da “privato” o da un’impresa. Se si acquista da PRIVATO, la vendita è assoggettata a imposta di registro del 9% e a imposte ipotecaria e catastale di €50 ciascuna. Se si acquista da un’IMPRESA, la cessione potrà essere ESENTE da Iva (vedi privato), o SOGGETTA a Iva, con aliquota del 10% (22% per le case di lusso) più le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a €200 ciascuna. Generalmente, se si acquista da un’impresa, la cessione è SEMPRE esente da Iva, ad eccezione di alcuni casi:

• vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita);

• vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, sia che si acquisti da privato o da impresa ma con vendita ESENTE da Iva, sia che si acquisti da un’impresa con vendita SOGGETTA a Iva.

L’imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a € 1.000 e oltre ad essa e alle vendite assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di € 230 e la tassa ipotecaria di € 90.

Di seguito riportate due tabelle circa gli acquisti sulla “prima casa”

Dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite entrambe le parti devono aggiungere una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, in cui vanno segnalate:

• la modalità di pagamento;

• se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti d'affari in mediazione e della Camera di Commercio;

• le spese per la mediazione con la modalità di pagamento.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta sanzioni penali e l’assoggettamento; inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

ATTENZIONE: Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Quando versare le imposte

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Come calcolare le imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, l’acquirente può scegliere – richiedendo al notaio rogante - di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa e le relative pertinenze;

• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Di seguito riportato il calcolo del valore catastale con esempio pratico:

L’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con determinate conseguenze, quali imposte di registro, catastale e ipotecaria calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito e anche l’applicazione di una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

AGEVOLAZIONI SULLA “PRIMA CASA”

REQUISITI

L’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) - A/3 (abitazioni di tipo economico) - A/4 (abitazioni di tipo popolare) - A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) - A/6 (abitazioni di tipo rurale) - A/7 (abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

L’immobile, inoltre, deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza; se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (che sia di studio, volontariato, ecc…); se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Per richiedere tali benefici, il compratore deve dichiarare di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile dell’acquisto agevolato e di non essere titolare sul territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto o abitazione su altro immobile che usufruisce delle agevolazioni sulla “prima casa”. Nel caso in cui queste dichiarazioni siano state omesse per errore, è possibile rimediare mediante un atto integrativo redatto secondo le stesse forme giuridiche del precedente.

QUANDO SI PERDONO I BENEFICI FISCALI

Le agevolazioni ottenute possono essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Ciò può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono FALSE;

• l’abitazione è venduta o donata prima di CINQUE ANNI dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile;

• non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro DICIOTTO MESI dall’acquisto.

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero (sempre se esistono strumenti di cooperazione amministrativa) o se acquista un terreno e realizza su di esso un fabbricato – non di lusso – come abitazione principale. Per non perdere le agevolazioni, non è necessario che il fabbricato sia ultimato; è necessario che entro un anno acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA “PRIMA CASA”

Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra avente i requisiti “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui l’altra abitazione venga riacquistata mediante contratto di appalto o di permuta. Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;

• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto;

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, egli potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Quando il credito d’imposta non spetta

Il credito d’imposta non spetta se:

• è stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto;

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;

• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO O LA COSTRUZIONE DI ABITAZIONI DESTINATE ALLA LOCAZIONE

Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell’11 novembre 2014) ha introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attività commerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l’acquisto di unità immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Deve trattarsi di immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl n. 133/2014), o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo. Pertanto, gli acquisti agevolati saranno quelli effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.7

La deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita e va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese.

Per usufruire di tale agevolazione, sono necessarie determinate condizioni:

• l’unità immobiliare non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’immobile deve essere concesso in locazione, per almeno otto anni continuativi;

• tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado;

• l’unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E;

• l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

L’agevolazione fiscale è riconosciuta anche quando l’unità immobiliare acquistata è ceduta in usufrutto anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni.

DOPO L’ACQUISTO

Una volta acquistata casa, è necessario effettuare una serie di adempimenti, difatti, ogni atto immobiliare va registrato, trascritto nei Registri immobiliari – come già visto. Questi adempimenti vengono effettuati direttamente dal notaio, il quale trasmette il “modello unico informatico” contenente la richiesta di registrazione, le note di trascrizione e iscrizione, la domanda di annotazione, la domanda di voltura catastale.

Al proprietario, invece, spetta occuparsi dei riflessi reddituali dell’acquisto.

Generalmente l’immobile produce un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico; insieme, possono essere richieste agevolazioni fiscali.

IL REDDITO DELL’ABITAZIONE

Gli immobili producono un reddito che è dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto. Questo reddito va indicato nella dichiarazione annuale dei redditi e, di norma, concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad Irpef. Vi sono però alcune eccezioni, tra di esse, è previsto:

• che l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi dei fabbricati non locati;

• che il reddito dell’abitazione principale e delle relative pertinenze (non assoggettate a Imu) concorra alla formazione del reddito complessivo Irpef.

Abitazione principale

La regola generale è quella in base alla quale per gli immobili non locati il reddito è pari alla rendita catastale, il cui valore va rivalutato del 5%: Reddito = Rendita x 1,05. Per l’abitazione principale spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze. La deduzione si calcola tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale. Essa spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente.

Immobile affittato

Quando l’immobile viene concesso in locazione, il locatore può scegliere di non far accumulare i canoni derivanti dal contratto di locazione agli altri suoi redditi, optando per il regime fiscale della “cedolare secca”.

La cedolare secca

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Se si sceglie la cedolare secca, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Scegliere la cedolare secca implica, però, la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione anche se è previsto nel contratto. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate a uso abitativo. Sono esclusi dal regime della cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il regime ordinario

Quando non è possibile scegliere il regime fiscale della cedolare secca, il reddito del fabbricato locato sarà costituito dall’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5%.

Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.

LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE PAGATA ALL’AGENZIA IMMOBILIARE

Le spese per l’intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile sono detraibili per un 19% su un importo massimo di € 1.000. Se, invece, l’immobile viene acquistato da più persone, allora la detrazione va divisa tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.

In ogni caso, la detrazione è possibile SOLO ad acquisto effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver registrato il compromesso.

LA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI SUL MUTUO PER ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Quando si stipula un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi dell'Irpef.

Questo tipo di detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di € 4.000 e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo e per averne diritto è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell’abitazione. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare.

Interessi detraibili

Gli interessi detraibili fanno riferimento al costo di acquisto dell’immobile, dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e di altri oneri accessori.

Se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, è necessario quantificare la parte di interessi utilizzando la formula matematica che segue:

(COSTO ACQUISTO IMMOBILE + ONERI ACCESSORI) x INTERESSI PASSIVI PAGATI

CAPITALE EROGATO A TITOLO DI MUTUO

Oneri accessori

Si intendono tutte le spese necessarie alla stipula del contratto, come:

• l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta;

• la commissione per gli istituti per la loro attività di intermediazione;

• gli oneri fiscali, con l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;

• la provvigione per scarto rateizzato;

• le spese di istruttoria, notarili (comprese di onorario del notaio per la stipula del contratto e delle spese sostenute dal notaio per conto del cliente) e di perizia tecnica;

• la penalità per anticipata estinzione del mutuo.

La perdita della detrazione

Il diritto alla detrazione si perde in caso di trasferimento della dimora abituale; in modo particolare, la detrazione non potrà essere usufruita dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più utilizzata come abitazione principale. Nel caso in cui l’immobile dovesse ritornare ad essere dimora abituale, allora si potrà beneficiare nuovamente della detrazione. Se il contribuente trasferisce la propria dimora a causa del lavoro, allora non perderà il diritto alla detrazione. Esso permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo alla sede del lavoro.

DETRAZIONE DEGLI INTERESSI SUL MUTUO PER ACQUISTO IMMOBILE DIVERSO DALL'ABITAZIONE PRINCIPALE

Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari, stipulati prima del 1993, per l’acquisto di altri immobili.

Per i mutui stipulati fra il 1° gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione spetta solo per l’acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale.

Questo tipo di detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.

Il beneficio è riconosciuto anche agli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare per i mutui ipotecari relativi alla costruzione dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale; ciò è possibile SOLO se si rispettano le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;

• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;

• il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di diritto reale.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga). Il diritto alla detrazione non viene meno in caso di ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste.

DETRAZIONE PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI

Anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati sono previsti dei vantaggi fiscali. In determinate condizioni, gli acquirenti hanno diritto a una detrazione da ripartire in 10 anni. Sarà possibile beneficiare della detrazione qualora vengano effettuati interventi di ristrutturazione su interi fabbricati (eseguiti da imprese di costruzione e/o cooperative edilizie) entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. La detrazione è, ordinariamente, del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare e, comunque, entro un importo massimo di 48.000 euro.

Condizioni necessarie per beneficiare dell’agevolazione

La detrazione Irpef spetta secondo le seguenti condizioni:

• l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori;

• l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante).

IL SISTEMA ORDINARIO DI TASSAZIONE

Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, va tassato con le normali aliquote Irpef.

Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non è, quindi, tassabile):

• gli immobili pervenuti per successione;

• quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;

• le unità immobiliari urbane che sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione).

L’IMPOSTA SOSTITUTIVA

Per la tassazione di queste plusvalenze è previsto anche un sistema alternativo a quello “ordinario”, difatti, il venditore ha la facoltà di chiedere all’atto della cessione che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito pari al 20%.

Il notaio provvede ad applicare e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma relativa e comunica quindi all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

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