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Tutto ciò che c’è da sapere sulla valutazione dell’immobile in un atto di compravendita
Una delle mansioni più impegnative in un atto di compravendita di un immobile è la valutazione del prezzo giusto in base al mercato, sia per chi acquista, che per chi vende. La quota di mercato si definisce applicando una semplice formula matematica:
Quotazione al mq * superficie * coefficienti di merito.
La quotazione al mq di un immobile varia a seconda delle città ed è consultabile all’interno della banca dati presente all’interno della pagina web dell’Agenzia delle Entrate. Tale calcolo è utile anche nel caso in cui si voglia stabilire un prezzo d’affitto e, dunque, non solo in caso di compravendita.
Per quanto riguarda, invece, i coefficienti di merito, è necessario dilungarsi e soffermarsi maggiormente. Tali fattori incidono sul prezzo finale con una percentuale di peso ben specifica e, per capirli al meglio, è importante dividerli in interni o esterni.
Tra i coefficienti di merito esterni fanno parte:
I coefficienti di merito interni, invece, sono i seguenti:
I fattori che incidono sulla valutazione d'immobili con destinazione d’uso diversa, come possono esserlo magazzini, negozi e uffici, sono diversi dai precedenti indirizzati a una destinazione d’uso di tipo residenziale.
Scendendo maggiormente nei particolari: per i magazzini, ciò che incide maggiormente sul prezzo finale è il piano in cui è ubicato. Per quanto riguarda, invece, i negozi, il maggior fattore d’incisione deriva dall’ubicazione in centri in posizioni particolarmente favorevoli o meno al commercio. Tutt’altro discorso per i capannoni, poiché i fattori più influenti riguardano oltre l’ubicazione, la vera e propria possibilità di accesso per gli autoarticolati e scadenza del contratto di locazione.
La valutazione di un terreno, invece, è un discorso più complesso che ha bisogno di uno studio approfondito e, in modo particolare incidono sul prezzo finale: la categoria stessa del terreno, il reddito o rendita e il moltiplicatore catastale che prende in considerazione il terreno e l’edificabilità del terreno.
I suddetti fattori che incidono sulla valutazione di un immobile si chiamano coefficienti di merito, proprio perché ad essi corrispondono delle percentuali specifiche e ben definite che tratteremo nel dettaglio nel seguente articolo.