È possibile vendere casa con un mutuo in corso?

 

La vendita di una casa con un mutuo in corso non è un’operazione immediata e richiede molte più attenzioni rispetto alla semplice compravendita. Nonostante ciò, l’operazione è possibile, ma è necessario seguire alcuni passi obbligatori per rendere la cessione legale. 
In tal senso, vi sono varie vie perseguibili una su tutte, quella di estinguere il mutuo che grava sull’immobile, saldando l’importo mancante. 

Per intraprendere questa prima via di risoluzione è necessario, in primo luogo, recarsi all’istituto di credito che ha concesso il mutuo e richiedere un esatto conteggio dell’importo residuo. Questo passaggio è fondamentale per stipulare un prezzo di vendita congruo all’estinzione del mutuo restando in linea con il mercato. 

Esiste anche una seconda opzione di estinzione del mutuo. Per questa soluzione, è necessario far riferimento al Decreto Bersani che prevede una cancellazione gratuita in 30 giorni a patto che si trovi un compratore con il quale stipulare la relativa vendita con lo stesso importo o, ad ogni modo, sufficiente per saldare il mutuo. Inoltre è importante non dimenticare che entrambe le banche devono necessariamente essere coordinate tra loro e il conteggio di estinzione deve essere regolarmente aggiornato prima del rogito. 

La Legge Bersani, in sostanza, prevede la cancellazione dell’ipoteca senza ricorrere all’atto Notarile. In tal caso, la banca rilascerà una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca che rende l’immobile automaticamente idoneo per la vendita. 

 

Cosa succede nel caso in cui si voglia vendere una casa prima dei 5 anni?

Il vincolo dei 5 anni prima della rivendita di una casa è un ostacolo che emerge per evitare la speculazione immobiliare. Nel caso in cui questo avvenga, è importante prendere in considerazione che sarà necessario effettuare la compensazione dell’imposta di registro, pagare una mora (a meno che non si proceda all’acquisto di un nuovo appartamento) e anche l’imposta sulla plusvalenza (26%), qualora non si sia usato l’appartamento come abitazione principale per almeno due terzi del tempo trascorso. 

È possibile evitare il pagamento della mora attraverso un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate, qualora non siano passati i 18 mesi dall’acquisto, si versi la differenza d’imposta e si rinunci ai benefici. Qualora i 18 mesi dall’acquisto siano già trascorsi, attraverso l’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate e presentando l’istanza all’Ufficio Territoriale è possibile richiedere una riduzione della mora.

Ad ogni modo, qualora entro un anno dal rogito, si acquisti un altro appartamento come prima casa, la vendita dell’immobile soggetto a mutuo può essere effettuata senza dover pagare alcuna sanzione. È necessario, inoltre, considerare che se l’immobile soggetto a mutuo che si intende vendere è cointestato, entrambi i proprietari devono necessariamente riacquistare entro un anno per evitare il pagamento delle sanzioni. 

 

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