Lavori condominiali: come avviene l'approvazione?

 

I lavori condominiali si trasformano, spesso, in fonte di conflitto tra condomini. Soprattutto ultimamente, con la possibilità di usufruire dei bonus statali, la decisione di procedere con le ristrutturazioni dell'edificio, è sempre più frequente. Al fine di capire a chi spetta tale decisione finale, è bene stabilire fin dove è indispensabile l'approvazione dell'assemblea e, quando, invece, è necessaria solo la decisione dell'amministratore.
 

Manutenzione ordinaria e libertà dell'amministratore
 

A tal proposito, è bene specificare che, secondo l'art. 1130, primo comma, n.3 c.c. tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e di stretta necessità, possono essere eseguiti con la decisione dell'amministratore, indipendentemente dall'approvazione dell'assemblea. Entrando maggiormente nello specifico, è bene considerare che, le spese di gestione, assicurazione pulizia, illuminazione relativi agli spazi comuni dell'edificio in questione, rientrano tra le spese ordinarie.
Nonostante questa libertà decisionale da parte dell'amministratore, è obbligatorio che tutti i costi siano comunque successivamente approvati dall'assemblea. Secondo l'articolo 1136, secondo e terzo comma, c.c., la suddetta approvazione è effettiva in prima convocazione con una maggioranza di voti a favore di almeno un terzo del valore dell'edificio e in seconda convocazione sommando ad essa i voti a favore della maggioranza dei presenti.

In caso in cui i lavori da condurre risultino urgenti, l'amministratore è autorizzato dalla legge e può prendere l'iniziativa in modo autonomo e senza dover convocare l'assemblea, nonostante si tratti di un lavoro appartenente alla sfera della manutenzione straordinaria.
 

Manutenzione straordinaria e quorum necessario per l'approvazione
 

Come accennato precedentemente, per poter procedere con la realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria, è obbligatoria l'approvazione dell'assemblea e, a tal proposito, è necessario specificare anche il relativo quorum.

Qualora l'intervento in questione equivalga ad una spesa di media/bassa portata economica, l'approvazione in prima convocazione dovrà essere pari alla maggioranza dei presenti di almeno la metà dei millesimi o, in seconda convocazione, con almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimali.
Al contrario, per tutte quelle spese di notevole esborso economico, invece, sarà sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti alla riunione.

Per quanto riguarda il rendiconto finale, invece, nonostante la spesa da intraprendere, l'amministratore deve necessariamente convocare l'assemblea per l'approvazione. Tale rendiconto può essere fatto a fine anno, relativo a tutti gli interventi intrapresi durante il periodo di tempo, o per ogni singolo intervento.
 

 

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